李牧说：“我跟湘南卫视合作搞了一档综艺节目，田园性质的，选址就在这附近，这正好是一个跟地方政府拉近关系的契机。”

蔚澜点了点头，说：“如果节目火了的话，也能提前给这一带的旅游资源预热，打响知名度。”

“对。”李牧笑道：“环环相扣就是最好的产业布局，用节目和旅游投资去打包跟当地政府谈合作，然后用节目为旅游项目做预热，这件事情就基本稳了，未来我会把更多的综艺节目资源，以及影视资源结合进来，进一步包装这个古城，让它闻名全国。”

蔚澜问：“我们自己一家跟当地政府合作吗？旅游产业我们没有接触过，真操盘这么大的项目，很多旅游环节的细节工作我们怕是应付不来。”

李牧笑道：“所以我们得找国有旅游集团合作，让他们出一部分钱、出经验和旅游资源，我们三方成立一个合资公司，然后共同出几亿元启动资金，剩下的找地方政府做贷款支持，把还贷周期拉长到十年二十年，不用我们自己出钱还贷，而是等古城建成、开始创收之后，用未来的一小部分利润去偿还这笔贷款。”

房地产就是这样一桩看起来很有万恶资本主义色彩的产业，五十亿投资的商业地产，地产商可能只出了一小半亿资金，然后陆陆续续贷款凑上了另外的一大半，项目建成开始创收，然后用利润来慢慢偿还贷款，最后的结果就是地产商只用了十几亿甚至更少的资金，就撬动了五十亿规模的大项目。

而银行借给他的钱里，有可能就有你存进银行的几万块钱存款，银行每年给你几百块钱的利息，用你的钱从开发商那里赚上千块钱的利息，然后开发商用你的钱，开发出的地产项目导致房地产价格不断上涨，最后你自己却买不起属于自己的一砖一瓦，这就是资本游戏。

都说首富同时也等于首负，这句话如果用在地产商身上，真的是一点都不假，就比如万达，固定资产值七千多亿，债务五六千亿，但是只要控盘的大佬能够稳住局面，不让企业的财政问题过危险线，债务就根本不是什么问题，慢慢赚慢慢还就是。

总而言之，人家用的是自己的头脑，加上你存在银行里的钱，然后再来赚你口袋里的钱，只要稳住局面，就必然稳赢不亏。

像李牧构思的旅游项目，由于本身是一种地方产业投资，又能提升当地经济，改善当地财政收入结构，所以跟商业地产完全不是一码事，他不会在这里开发任何用于销售的产权，所有古城项目全部以集群式旅游产业的模式运作，跟当地政府谈一个年限，年限一到，所有产业全部过渡给当地政府，自己不会带走一砖一瓦。

蔚澜想明白了李牧的构思，梳理清了地皮以及资金的解决方案，但还有一个问题是她所不能确定的，于是她问李牧：“做这样的大项目，风险其实还是挺大的吧？我们未来的营收能力很难预估。”

李牧微微一笑，说：“燕京快两千万人口了，人均收入在全国也比较靠前，私家车也越来越多，所以将来燕京城市人口的周边游一定是一个非常大的产业，那么在这么大的产业面前，有几个真正有竞争力的大旅游项目？无论是十渡，还是八达岭、雁栖湖、青龙峡以及秘云水库，这样的旅游景点都有一个特点，那就是小。

景区可能很大，但是旅游产业无法形成集群，什么叫集群？不是多了就叫集群，多，而且还都归一个集团管控、能够像集团军一样协同作战的，才叫集群，你看十渡周围的景点、酒店、餐饮、农家乐，哪个不是各自为战、互相竞争，他们怎么可能形成集群？唯独我们这种整体一盘棋式的大规模旅游产业，才能够形成集群，所以，一旦我们的集群搭建成功，我们就能够形成独一无二的竞争力，更何况我手里有强大的推广资源，想推一个旅游产品还是很容易的。

这样的一个项目，两到三年的建设周期，两到三年的试运营周期，试运营之后就能进入黄金期，收实际投资可能也就是两三年的事情，剩下的两三年，一边赚钱，一边还贷，如果这个项目做起来了，我们就可以把这个项目当成一个品牌做全国范围内的输出，在国内建三五个高端的人造古城，甚至可以筹建大型影视以及旅游基地，这就是我们未来的旅游产业第一步。”

蔚澜仔细思忖半晌，李牧说的虽然很全面，在她看来还是有不小的风险，例如高速公路什么时候才能修通、国民经济是否能够支撑这样的高端周边旅游、国民的消费习惯是否能够从追逐知名景区，转换成追逐人造集群式旅游项目，这些还都是未知数。

不过，她对李牧有着绝对的信任，在她看来，虽然这个项目还有很多未知数，但只要李牧说它可以，它就一定可以！

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